Beleihungswert und Marktwert: Wie Banken Immobilien wirklich bewerten
Erstmals veröffentlicht am 29. Oktober 2025. Überarbeitet und aktualisiert am 5. Oktober 2026.
Warum Banken Ihre Immobilie anders bewerten als der Markt und was das für Ihre Finanzierung und Anschlussfinanzierung bedeutet.
Was ist der Beleihungswert? – Einfach erklärt
Der Beleihungswert ist eine wichtige Kennzahl bei der Baufinanzierung. Er ist die Grundlage dafür, wie viel Kredit eine Bank zu guten Konditionen auf eine Immobilie vergibt. Anders als der Marktwert (auch Verkehrswert genannt), der den aktuellen, am Markt erzielbaren Preis widerspiegelt, wird der Beleihungswert deutlich detaillierter berechnet. Er drückt aus, welchen Wert die Bank im Fall eines späteren Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung mit sehr hoher Sicherheit erzielen könnte – und zwar auch noch in vielen Jahren. Daher liegt der Beleihungswert in der Regel unter dem Marktwert, häufig um 10 bis 20 Prozent.
Marktwert vs. Beleihungswert: Der Unterschied
- Marktwert/Verkehrswert: Das ist der Preis, den ein Käufer aktuell am Markt für Ihre Immobilie zahlen würde. Er wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und ist oft Ausgangspunkt für Preisverhandlungen.
- Beleihungswert: Dieser Wert legt die Bank fest, um bei eventuellen Verlusten abgesichert zu sein. Er berücksichtigt mögliche Preisrückgänge und Schwankungen – daher liegt er in der Regel unter dem Marktwert.
Kurz erklärt: Der Marktwert sagt, was „man bekommen kann“, der Beleihungswert, was „die Bank bekommen muss“, um keinen Verlust zu machen.
Warum Banken den Beleihungswert unterschiedlich berechnen
Für Pfandbriefbanken regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), wie der Beleihungswert zu berechnen ist. Andere Banken nutzen eigene, häufig daran angelehnte Verfahren. Deshalb kommt es zwischen den Instituten zu Unterschieden. Manche Banken rechnen besonders konservativ, um sich zusätzlich abzusichern, und ziehen höhere Abschläge ab. Wie hoch solche Sicherheitsabschläge ausfallen, hängt stark von der Bank, dem Objekt und dem Bewertungsverfahren ab. Das bedeutet für Sie: Ihr möglicher Kredit fällt kleiner aus oder wird teurer, als vielleicht nach dem realen Wert möglich gewesen wäre. Das führt dazu, dass Sie mehr Eigenkapital benötigen oder mit schlechteren Zinskonditionen leben müssen.
Wie wird bewertet und warum nicht jedes Gutachten akzeptiert wird
Die finanzierende Bank lässt die Immobilie häufig durch einen eigenen oder beauftragten Gutachter besichtigen und bewerten. Auch wenn Sie bereits ein Wertgutachten haben – etwa vom Verkäufer, Architekten oder einem freien Sachverständigen – wird die Bank eine eigene, neutrale Sicht haben. Ziel ist es, ihre Risiken zuverlässig abzuschätzen. Dabei kann es durchaus auch bei aktuellen Gutachten zu neuen Abwertungen oder strengeren Bewertungen kommen.
Wichtig zu wissen bei einer Anschlussfinanzierung: Renovierung, Modernisierung
Viele wissen nicht: Selbst, wenn Sie nach dem Immobilienkauf umfassend modernisieren und der Marktwert (und damit eigentlich auch der Beleihungswert) objektiv gestiegen ist, berücksichtigt die bisherige Bank den gestiegenen Wert im Angebot für die Anschlussfinanzierung nicht immer. Das gilt insbesondere, wenn Sie bei der gleichen Bank bleiben. Die Folge: Trotz höherem Wert zahlen Sie dann womöglich höhere Zinsen als nötig – und das, obwohl die Immobilie für die Bank bei Zahlungsproblemen mehr einbringen würde. Bei einem Bankwechsel können sich deshalb bessere Konditionen ergeben, weil die neue Bank die Verbesserungen in und an Ihrer Immobilie neu bewertet.
Was sollten Sie tun?
Wenn Sie von Ihrer Bank ein Prolongations-Angebot für die Anschlussfinanzierung erhalten – oder auch schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung – wenden Sie sich direkt an uns, das Baufi-Zentrum Baden. Wir vergleichen für Sie die Angebote vieler Banken und prüfen genau, ob der aktuelle Wert Ihrer Immobilie und alle Vorteile optimal berücksichtigt werden. So lassen sich oft mehrere Tausend Euro sparen, die Sie besser in Sondertilgungen stecken können, als in unnötig hohen Zinsen!
Ihr Baufi-Zentrum Baden – Expertenwissen aus dem Alltag für Ihre Immobilienfinanzierung.
