Zinssicherung
Forward-Darlehen: Zinsen für die Anschlussfinanzierung heute sichern
Ihre Zinsbindung läuft in ein bis fünf Jahren aus und Sie möchten nicht abwarten, wie die Zinsen bis dahin stehen. Mit einem Forward-Darlehen schließen Sie die Anschlussfinanzierung heute ab, ausgezahlt wird sie erst, wenn Ihr laufendes Darlehen endet.
Grundlagen
Wie ein Forward-Darlehen funktioniert
Ein Forward-Darlehen ist ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit einem Unterschied: Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt eine Wartezeit, die Forward-Periode. In dieser Zeit läuft Ihre bisherige Finanzierung unverändert weiter, Sie zahlen keine zweite Rate und auch keine Bereitstellungszinsen. Erst zum Ablauf Ihrer Zinsbindung wird das neue Darlehen ausgezahlt und löst das alte ab.
Zeitraum
Vorlauf bis 60 Monate
Üblich ist ein Abschluss bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung, je nach Institut auch etwas länger.
Sicherheit
Zins steht fest
Der vereinbarte Sollzins gilt unabhängig davon, wie sich der Markt bis zur Auszahlung entwickelt.
Liquidität
Keine Doppelbelastung
Bis zur Ablösung zahlen Sie nur Ihre bisherige Rate.
Das Forward-Darlehen ist keine eigene Finanzierungsart, sondern eine vorgezogene Variante von Prolongation oder Umschuldung. Es lässt sich also sowohl bei Ihrer bisherigen Bank als auch bei einem anderen Institut abschließen.
Kosten
Was die Zinssicherung kostet
Für die Wartezeit berechnen Banken einen Aufschlag auf den Sollzins, den Forward-Aufschlag. Üblich sind 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit. Viele Institute berechnen die ersten sechs bis zwölf Monate nicht.
| Vorlaufzeit | Aufschlag in Prozentpunkten | Gedanke dahinter |
|---|---|---|
| bis 12 Monate | häufig kein Aufschlag | kurze Reservierung, geringes Risiko für die Bank |
| 24 Monate | etwa 0,15 bis 0,35 | mittlere Vorlaufzeit, üblicher Fall |
| 36 bis 60 Monate | etwa 0,30 bis 0,90 | lange Reservierung, entsprechend teurer |
Die Rechnung, die zählt
Vergleichen Sie nicht Aufschlag gegen null, sondern gesicherter Zins gegen erwarteten Zins zum Ablauftermin. Ein Aufschlag von 0,3 Prozentpunkten ist günstig, wenn die Zinsen bis dahin um einen Punkt steigen, und teuer, wenn sie fallen.
Entscheidung
Wann es sich lohnt und wann nicht
Spricht dafür
- Sie rechnen mit steigenden Zinsen
- Ihre Rate ist knapp kalkuliert und ein Anstieg wäre schwer zu tragen
- Ihre Lebenssituation bleibt voraussichtlich stabil, also Beruf, Einkommen und Wohnort
- Sie wollen Planungssicherheit für die nächsten zehn oder fünfzehn Jahre
Spricht dagegen
- Sie halten fallende Zinsen für wahrscheinlich
- Ein Verkauf der Immobilie ist denkbar
- Eine Erbschaft, Abfindung oder größere Sondertilgung steht an
- Die Vorlaufzeit ist sehr lang, dann wird der Aufschlag teuer
Eine Faustregel, die sich bewährt hat: Ab etwa zwölf bis achtzehn Monaten vor Ablauf lohnt der Blick auf das Forward-Darlehen. Sehr lange Vorlaufzeiten von vier oder fünf Jahren sind selten sinnvoll, weil der Aufschlag die Ersparnis oft auffrisst.
Wichtig zu wissen
Sie sind an das Darlehen gebunden
Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sie verpflichten sich, das Geld zum vereinbarten Termin zum vereinbarten Zins abzunehmen, auch wenn die Marktzinsen bis dahin gefallen sind.
- Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig, die den entgangenen Zinsgewinn der Bank ausgleicht und mehrere tausend Euro betragen kann
- Lassen Sie sich diesen Betrag beziffern, bevor Sie einen Rücktritt erwägen, die Berechnungen sind fehleranfällig
Genau deshalb sollte die Vorlaufzeit zu Ihrer Lebensplanung passen und nicht nur zur Zinsprognose.
Unser Vorgehen
So prüfen wir Ihre Zinssicherung
1
Vertrag sichten
Restschuld, Ablauftermin, Sondertilgungsrechte und Kündigungsmöglichkeiten Ihres laufenden Darlehens.
2
Bedarf klären
Wie lange soll die neue Bindung laufen, wie hoch soll die Tilgung sein, stehen Modernisierungen an.
3
Angebote einholen
Wir fragen mehrere Institute an, auch solche, die Forward-Konditionen besonders günstig stellen.
4
Varianten rechnen
Forward jetzt, Prolongation später oder Umschuldung, mit Aufschlag und Gesamtkosten gegenübergestellt.
5
Abschluss begleiten
Vertrag, Sicherheitenübertragung und die Ablösung zum Stichtag.
Bringen Sie zum Gespräch Ihren Darlehensvertrag und die letzte Jahresübersicht mit, daraus ergibt sich fast alles Weitere.
Häufige Fragen zum Forward-Darlehen
Wie früh kann ich abschließen?
Üblich sind bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Sinnvoll wird es meist ab etwa zwölf bis achtzehn Monaten vorher, weil der Aufschlag mit der Vorlaufzeit steigt.
Zahle ich während der Wartezeit etwas?
Nein. Bis zur Auszahlung läuft nur Ihr bisheriges Darlehen. Bereitstellungszinsen fallen beim Forward-Darlehen nicht an.
Was passiert, wenn die Zinsen fallen?
Sie bleiben an den vereinbarten Zins gebunden. Ein Rücktritt kostet eine Nichtabnahmeentschädigung. Deshalb prüfen wir vorher, ob eine kürzere Vorlaufzeit oder eine Zinssenkungsoption der bessere Weg ist.
Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben?
Nein. Ein Forward-Darlehen ist bei jedem Institut möglich. Der Wechsel bedeutet eine Abtretung der Grundschuld, die Kosten dafür sind überschaubar und rechnen sich häufig.
Und wenn ich die Immobilie verkaufe?
Dann brauchen Sie das Darlehen nicht. Ein Verkauf ist kein Grund, der Sie von der Abnahmepflicht befreit, es wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig. Wenn ein Verkauf im Raum steht, ist ein Forward-Darlehen selten die richtige Wahl.
Gibt es eine Alternative zur Zinssicherung?
Ja. Ein Bausparvertrag sichert Zinsen ebenfalls, funktioniert aber nach einem anderen Prinzip und braucht Ansparzeit. Wir rechnen beide Wege gegeneinander.
Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren aus?
Wir sichten Ihren Vertrag und rechnen Forward, Prolongation und Umschuldung gegeneinander. Kostenfrei, telefonisch, per Video oder in Eschbach.
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Verfasst von Oliver Brand, Geschäftsführer der Baufi-Zentrum Baden GmbH, seit 1991 in der Baufinanzierung tätig. Zuletzt aktualisiert am 24. September 2026.