Zehnjahreszins bei 4,06 Prozent
Kurz gesagt: Die Bauzinsen sind seit Ende August weiter gestiegen. Für zehn Jahre Zinsbindung liegt der Effektivzins in der Marktübersicht bei 4,06 Prozent, das sind rund 0,35 Prozentpunkte mehr als am 20. August. Bei 200.000 Euro Darlehen sind das 55 Euro mehr im Monat. Die Fachhäuser rechnen kurzfristig nicht mit sinkenden Zinsen.
Die Konditionen in dieser Woche
| Sollzinsbindung | Sollzins | Effektivzins |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,16 % | 4,29 % |
| 10 Jahre | 3,96 % | 4,06 % |
| 15 Jahre | 4,11 % | 4,21 % |
| 20 Jahre | 4,20 % | 4,30 % |
| 30 Jahre | 4,44 % | 4,55 % |
Die Werte sind Bestkonditionen der Marktübersicht, nicht der Zins, den jeder erhält. Was Ihre eigene Kondition bestimmt, erklären wir unter BauzinsRadar: Beleihungsauslauf, Objekt, Einkommen, Zinsbindung und Tilgung.
Was sich bewegt hat
Ende August lag der beste Zehnjahreszins noch bei 3,63 Prozent Sollzins (3,71 Prozent effektiv). Heute sind es 3,96 Prozent Sollzins (4,06 Prozent effektiv).
Der FMH-Index, der den Durchschnitt vieler Anbieter abbildet, lag Ende August bei 4,14 Prozent für zehn Jahre. Der Finanzierungsexperte Max Herbst (FMH) erwartet einen weiteren Anstieg in Richtung 4,5 Prozent effektiv für zehn Jahre Zinsbindung bei 60 Prozent Beleihung. Begründung: Die hohe Staatsverschuldung vieler Länder lässt Anleger höhere Risikoaufschläge bei Bundesanleihen verlangen, und daran hängen die Refinanzierungskosten der Banken. Der Expertenrat von Dr. Klein rechnet für das zweite Halbjahr 2026 mit Schwankungen und einem Korridor von 3,3 bis 3,9 Prozent für die besten Zehnjahreszinsen; der aktuelle Wert liegt bereits über diesem Korridor.
Was das in Euro bedeutet
| Zinsbindung | Sollzins | Effektiver Jahreszins | Monatsrate |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 3,96 % | 4,06 % | 826,67 Euro |
| 15 Jahre | 4,11 % | 4,21 % | 851,67 Euro |
| 20 Jahre | 4,20 % | 4,30 % | 866,67 Euro |
Zwischen zehn und fünfzehn Jahren Zinsbindung liegen bei dieser Basis 25 Euro im Monat, zwischen zehn und zwanzig Jahren 40 Euro. Bei einem Prozent Tilgung bleibt nach zehn Jahren eine Restschuld von rund 175.500 Euro; wer es sich leisten kann, sollte höher tilgen.
Was wir daraus ableiten
- Kaufinteressenten: Wenn Objekt und Rate passen, ist Abwarten in dieser Lage kein Vorteil. Beide Fachhäuser rechnen eher mit steigenden als mit fallenden Zinsen. Eine Finanzierungsbestätigung vorab macht Sie beim Verkäufer handlungsfähig.
- Anschlussfinanzierung in den nächsten 12 bis 36 Monaten: Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins gegen einen Aufschlag. Ob sich das rechnet, hängt von Restschuld und Vorlaufzeit ab; wir rechnen es Ihnen mit Zahlen vor.
- Zinsbindung: Zehn oder fünfzehn Jahre sind in den meisten Fällen die passende Wahl; die längere Bindung kostet bei dieser Basis 25 Euro im Monat mehr und bringt fünf Jahre zusätzliche Planungssicherheit.
- Tilgung: Bei rund vier Prozent Zins senkt eine höhere Tilgung die Restschuld spürbar. Prüfen Sie, ob zwei Prozent für Sie ausreichen; ein Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen sollten im Vertrag stehen.
Ihre persönliche Kondition
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Bitte beachten Sie: Es handelt sich nur um einen Ausschnitt der möglichen Konditionen und Angebote. Je nach individuellem Finanzierungsvorhaben und Bonität können Zinsen und Kosten erheblich abweichen. Ein individuelles Finanzierungsangebot erstellen wir Ihnen gerne auf Anfrage.
Marktübersicht, kein Angebot. Die oben genannten Konditionen wurden auf Basis folgender Annahmen ermittelt: Nettodarlehensbetrag 200.000,– €, Beleihungswert 60 % (entspricht ca. 54 % des Kaufpreises), Tilgungsanteil 1 %, weitere Merkmale: Kauf einer eigengenutzten Wohnimmobilie, Auszahlung des Darlehens in einer Summe, erstrangige Grundschuldabsicherung, einwandfreie Vermögens- und Einkommenssituation / Bonität.
Quellen: Dr. Klein, Marktübersicht Bauzinsen, Stand 24. September 2026; FMH Finanzberatung, Zinsentwicklung Baufinanzierung, FMH-Index Ende August 2026 und Einschätzung vom 19. August 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; die Konditionen ändern sich täglich. Monatsraten rechnerisch aus Sollzins plus Tilgung, ohne Nebenkosten und Bereitstellungszinsen. Keine Anlage- oder Rechtsberatung.
Verfasst von Oliver Brand, Geschäftsführer der Baufi-Zentrum Baden GmbH, seit 1991 in der Baufinanzierung tätig. Stand 24. September 2026.